[정부 정책 금융] 서민 지원을 위한 특례보금자리론(저렴한 고정금리)

1. 들어가며

▸ 금융위원회에 따르면 정부 정책 금융의 일환으로 서민 지원을 위해 금리가 저렴한 특례보금자리론(4%대 고정금리 모기지론)을 1월 30일부터 신청을 받는다고 합니다. 오늘은 이러한 특례보금자리론 내용에 대해 상세하게 살펴보겠습니다.

2. 특례보금자리론 내용

(1) 지원 대상

▸ 주택가격 : 9억 원 이하 주택이 대상이며,  KB시세> 한국부동산원 시세> 주택공시가격> 감정평가액 순으로 적용됩니다.

▸ 소득 : 기존 보금자리론(7천만 원 이하)과 달리 소득제한은 없습니다. 다만, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인·배우자 소득자료 증빙 필요

▸ 자금용도 : 구입용도(주택구입), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차보증금 반환) 총 3가지 용도로 구분됩니다.

▸ 주택수 : 무주택자(구입용도)·1 주택자(상환‧보전용도)가 신청 가능합니다.

▸ 대체취득을 위한 일시적 2 주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년 이내)하는 것을 조건으로 취급 가능

(2) 지원 내용

▸ 대출한도 : 최대 5억 원 이내에서 대출을 받을 수 있습니다.

▸ LTV  최대 70% , 생애최초 주택구입자: 80% 내에서만 취급됩니다.

▸ 다만,  非아파트(연립・다세대・단독주택)는 5% p, 규제지역은 10% p 추가 차감 (단, 실수요자 요건(주택가격 8억 원, 소득 9천만 원, 무주택자) 해당 시 규제지역 차감 적용을 배제)

▸ 차주와 배우자가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우 (DTI) 최대 60%* 내에서만 대출이 취급됩니다.(단, DSR 미적용) , 규제지역의 경우 10% p 차감(단, 실수요자 요건 해당 시 차감 적용을 배제)

▸ 만기 : 10·15·20·30·40·50년* 6가지 만기가 존재합니다.

▸ 만기 40년(만39세 이하 또는 신혼부부혼인 7년 이내), 만기 50년(만 34세 이하 또는 신혼부부)

▸ 금리 : 대출 기본금리는 우대형*(4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)으로 나뉘며, 최대 90bp 내에서 금리우대를 별도로 적용합니다. (매월 시장금리, 재원상황 등 제반상황을 감안하여 대출 기본금리 조정) * 주택가격 6억 이하 & 부부합산소득 1억 이하인 차주

특례보금자지론 금리(출처 : 금융위원회 보도자료)

▸ 우대금리 :  저소득청년 우대금리(10bp)를 신설하였으며, 차주특성에 따라 최대 90bp까지 금리우대가 가능합니다.

▸ 만39세 이하 & 주택가격 6억 원 이하 & 부부합산소득 6천만 원 이하가 가능하고 우대금리는 아낌 e(10bp) + 기타(저소득청년/사회적 배려층/신혼가구/미분양주택 우대폭의 합, 단 최대한도 80bp) ⇨ 우대금리 적용 시 3.75~4.05% 까지 대출금리가 인하될 수 있음

우대금리(출처 : 금융위원회 보도자료)

▸ 주1 : 전자약정 및 등기 시 우대금리 / 주 2 : 한부모‧장애인‧다문화‧다자녀가구 우대금리(다자녀가구 소득기준은 7천만 원) / 주 3 : 혼인신고일부터 7년이 도과하지 않은 부부(결혼예정자 포함)

▸ 중도상환수수료 : 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제될 예정입니다. 이때, 기존 주담대에 대한 중도상환수수료 면제를 위해서는 주택금융공사 홈페이지・모바일앱을 통해 ‘특례보금자리론 승인내역 확인서’를 발급하여 기존 대출금융기관에 제출 필요

(3) 신청 방법

▸ 기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr) 및 스마트주택금융앱을 통해 신청이 가능합니다.

(4) 차주 유의 사항

▸ 대출금액 : 대출가능금액은 LTV 적용금액과 대출한도 중 적은 금액이 적용되는 점을 고려하여 자금계획을 수립할 필요가 있습니다.

(5) 자격 요건 관련

1) 주택가격(9억 원 이하) 판단 기준

▸ 시세가 있는 아파트는 ➊KB시세 > ➋한국부동산원 시세 > ➌주택공시가격 > ➍감정평가액 순으로 적용

▸ 시세 및 공시가격이 없는 신축 아파트는 ➊분양가액을 적용하되, 분양가액 적용이 적합하지 않은 경우 ➋감정평가액**을 적용 

▸ 非아파트(연립주택, 다세대주택, 단독주택)는 ➊주택공시가격 > ➋감정평가액 순으로 적용하되, 차주가 원할 경우 감정평가액 적용 가능 

2) 오피스텔, 생활숙박시설 등도 이용이 가능

▸ 오피스텔, 생활형 숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 「주택법」상 주택이 아닌 준주택은 특례보금자리론 이용 불가

3) 담보주택 외 분양권·입주권을 가지고 있는 경우에도 이용이 가능

▸ 분양권·조합원 입주권도 보유주택수에 포함되어 특례보금자리론 이용이 원칙적으로 불가하나, 구입용도에 한하여 2년 이내 처분하는 조건으로 이용 가능

4) 대출실행 후 추가로 주택을 구입할 수 있는지?

▸ 특례보금자리론 대출실행 이후 추가주택 취득은 금지됨 ㅇ 추가주택을 취득한 경우 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 하며, 해당 기한 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리되고, 3년간 보금자리론 이용 불가

5) 반드시 부부 모두 소득증빙을 해야 하는지?

▸ 차주 본인의 소득증빙만으로도 대출이용 가능

▸ 다만, 배우자 소득을 합산해 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용  등 혜택을 받고자 하는 차주는 부부 모두 소득증빙이 필요

6) 폐업 또는 실직·휴직 중인 경우에도 이용이 가능한지?

▸ 폐업 또는 실직의 경우 건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정하여 대출 심사 가능 (단, 폐업 또는 실직 사실 확인 필요)

▸ 휴직자의 경우 휴직 직전 연간 소득으로 심사

7) 개인회생 또는 신용회복 중인 경우에도 신청이 가능한지?

▸ 본인 : 개인회생, 파산면책 및 신용회복지원 등 신용정보(한국신용정보원 제공)가 등록되어 있는 경우 신청 불가(단, 해제정보가 있는 경우 신청 가능)

▸ 배우자 : 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용 등 혜택을 받고자 배우자 소득증빙 필요시 배우자가 신용정보(개인회생, 파산면책, 신용회복지원 등) 등록된 경우 신청 불가

8) 배우자가 받은 기존대출도 특례보금자리론으로 상환할 수 있는지?

▸ 차주와 배우자가 법적인 부부 상태를 유지하고 있다면, 배우자가 받은 기존대출도 특례보금자리론으로 상환 가능

9) 외국인도 특례보금자리론 이용이 가능한지?

▸ 특례보금자리론은 원칙적으로 대한민국 국민만 이용 가능

▸ 국내에 주민등록을 한 재외국민과 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우 이용 가능 (배우자의 국적은 무관)

(6) 지원 내용 상세

1) 생애최초 주택구입자는 어떤 혜택이 있는지?

▸ 생애최초로 주택을 구입하는 경우에는, 주택구입을 위해 충분한 자금을 활용할 수 있도록 대출한도 규제(LTV)를 완화*하여 적용* LTV: (일반) 70% (규제지역) 60% → (생애최초구입자) 80% (규제지역 무관)

2) 매월 기본금리 조정 등으로 대출신청시점과 실행시점의 금리가 다를 경우 어떤 금리가 적용되는지?

▸ 대출신청시점과 실행시점의 대출 기본금리 중 더 낮은 금리를 적용

▸ 우대금리는 대출신청일(단, 주택가격은 대출승인일)을 기준으로 판단

3) 대출실행 이후 주택가격이 하락하여 우대금리 요건을 만족하는 경우* 우대금리 적용이 가능한지?

▸ 주택가격 적용 판단시점은 대출승인일을 적용

▸ 따라서, 대출실행 이후 주택가격이 6억 이하로 하락하여 우대금리 요건에 해당하더라도 우대금리는 적용되지 않음

4) 거치기간 설정 및 만기 일시상환이 가능한지?

▸ 특례보금자리론은 거치기간이 없는 분할상환상품으로 거치기간 설정 및 만기 일시상환은 불가

5) 체증식 상환방식을 이용할 수 있는지?

▸ 만 40세 미만인 차주는 체증식 상환방식 이용이 가능하나, 50년 만기 대출 시에는 체증식 상환방식을 이용할 수 없음

▸ 低연령 차주는 시간이 지나면서 소득이 증가할 가능성 반영해 체증식 상환을 허용

▸ 긴 만기동안 은퇴 등으로 소득이 감소할 가능성을 감안해 체증식 상환을 배제

6) 정책모기지 상품도 대환이 가능한지?

▸ 기존 대출된 보금자리론, 적격대출 등 모든 정책모기지 상품에 대하여 상환용도 특례보금자리론 이용이 가능

7) 기존 대출잔액 이상으로 대환금액을 신청할 수 있는지?

▸ 상환용도 특례보금자리론은 기존 주택담보대출 잔액이상 대출할 수 없음

▸ ➊기존 주담대 잔액 ➋LTV 70%, DTI 60% ➌최대한도 5억 원 중 가장 적은 금액까지 대출가능

8) 대출 대환용도로 사용한 경우 중도상환수수료가 부과되는지?

▸ 특례보금자리론이 대환용도로 원활히 활용될 수 있도록, 기존 대출 상환에 따른 중도상환수수료는 모두 면제됨(디딤돌 대출 제외)

▸ 아울러, 특례보금자리론을 이용하는 도중 시중금리가 하락하여 특례보금자리론을 他대출로 대환 하려는 경우에도 중도상환수수료가 면제됨

3. 출처 및 보도자료

▸ 본 내용은 금융위원회 보도자료를 출처로 하여 그 내용을 요약한 것으로서 보다 정확한 내용은 아래에 첨부된 파일을 참고하시면 됩니다.

230111 (보도자료) 1.30일부터 특례보금자리론 신청을 접수합니다.pdf

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